부동산 경매 세금 가이드 (취득세, 양도세, 절세 전략)

1. 부동산 경매 후 발생하는 세금 종류

부동산 경매로 부동산을 취득하면 구매, 보유, 매도 단계별로 다양한 세금이 부과됩니다.

✅ 부동산 경매 관련 주요 세금

세금 종류	과세 시점	세율	비고
취득세	부동산 취득 시	1~12%	주택, 토지, 상가 등 종류별로 다름
재산세	매년 6월, 9월	0.1~0.4%	공시가격 기준 부과
양도소득세	매도 시	6~45%	보유 기간, 양도 차익에 따라 다름
종합부동산세	공시가 11억 원 초과 시	0.5~6%	다주택자는 추가 과세

2. 부동산 경매 취득세 계산 방법

✅ 부동산 취득세율

부동산 종류	취득세율 (1주택)	2주택 이상
6억 원 이하 주택	1.1%	8% (2주택), 12% (3주택 이상)
6억~9억 원 주택	2.2%	8~12%
9억 원 초과 주택	3.3%	12%
상가/토지	4.6%	4.6%

✅ 취득세 계산 예시

• 낙찰가 3억 원 아파트 (1주택자)
• 취득세 = 3억 원 × 1.1% = 330만 원
• 낙찰가 5억 원 주택 (다주택자, 2주택 보유 중)
• 취득세 = 5억 원 × 8% = 4,000만 원

3. 부동산 보유 시 재산세 및 종합부동산세

✅ 재산세 계산법

• 공시가격의 60% × 0.1~0.4% (주택 기준)
• 매년 6월과 9월에 부과

✅ 종합부동산세 (종부세) 계산법

• 공시가격 11억 원 초과 시 부과
• 다주택자는 추가 중과세율 적용 (0.5~6%)

4. 부동산 경매 양도소득세 (매도 시 부과)

✅ 양도소득세율 (2025년 기준)

보유 기간	1주택자 (9억 초과)	다주택자 (조정지역)
1년 미만	45%	70%
1~2년	35%	60%
2년 이상	6~45%	45~60%

✅ 양도소득세 계산 예시

• 매입가 3억 원, 매도 5억 원 (차익 2억 원, 2년 보유, 1주택자)
• 양도소득세 = (2억 원 - 기본공제 250만 원) × 20% = 약 3950만 원

5. 부동산 경매 절세 전략

✅ 1) 1주택 유지 전략 (취득세 절감)

• 다주택자는 취득세 부담이 크므로, 1주택 유지 후 매도하는 전략 활용
• 기존 주택 매도 후 경매 낙찰받으면 취득세 중과세 피할 수 있음

✅ 2) 장기 보유하여 양도소득세 절감

• 보유 기간 2년 이상 유지 시 세금이 낮아짐
• 1년 미만 단기 매도 시 최대 70% 세율 적용됨

✅ 3) 공시가격 조정 고려 (재산세 & 종부세 절세)

• 공시가격이 과도하게 높게 책정된 경우 이의신청 가능
• 종부세 부과 기준인 공시가격 11억 원 이하 유지가 유리

6. 결론: 부동산 경매 후 세금 절약하는 법

• 낙찰 전 세금 예상 계산 필수 → 취득세, 양도세, 종부세 부담 고려
• 1주택 유지 전략 활용 → 다주택자는 취득세 부담 커질 수 있음
• 2년 이상 보유 후 매도 → 양도소득세 절감 효과
• 공시가격 조정 활용 → 재산세 및 종부세 부담 줄이기

💡 부동산 경매는 저렴하게 부동산을 취득할 기회이지만, 세금 부담을 고려한 투자 전략이 필요합니다!